Stuttgart schrumpft: Von Platz sechs auf Platz neun der größten deutschen Städte

Über Jahrzehnte war Stuttgart die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Nur Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main hatten mehr Einwohner. Doch diese Zeiten sind vorbei.

Während die fünf größten deutschen Städte in den vergangenen zehn Jahren überwiegend deutlich gewachsen sind, hat Stuttgart Einwohner verloren. Nach den offiziellen Zahlen der Landeshauptstadt leben derzeit 601.900 Menschen mit Hauptwohnsitz in Stuttgart.

Das sind 12.699 weniger als noch 2019. Damals hatte die Stadt mit 614.599 Einwohnern ihren zweithöchsten Stand seit Beginn der statistischen Erfassung erreicht. Der bisherige Rekord stammt aus dem Jahr 1960, als Stuttgart 633.485 Einwohner zählte. Während Stuttgart schrumpfte, wuchsen andere Großstädte weiter. Düsseldorf hat mit inzwischen fast 660.000 Einwohnern den sechsten Platz übernommen. Auch Leipzig mit rund 631.000 und Dortmund mit mehr als 612.000 Einwohnern haben Stuttgart überholt.

Damit ist die baden-württembergische Landeshauptstadt auf Platz neun der größten deutschen Städte zurückgefallen.

Warum verliert Stuttgart Einwohner?

Die Ursachen für den Bevölkerungsrückgang sind vielfältig. In Stuttgart sterben inzwischen mehr Menschen, als Kinder geboren werden. Hinzu kommt eine schwächere Zuwanderung aus dem Ausland, die unter anderem mit der wirtschaftlichen Entwicklung zusammenhängen dürfte.

Ein besonders wichtiger Faktor ist jedoch die Abwanderung ins Umland. Vor allem Familien verlassen Stuttgart, weil sie außerhalb der Stadt bessere Chancen auf eine größere Wohnung, ein Eigenheim oder ein Haus mit Garten sehen. Dabei sind die Immobilienpreise und Mieten in vielen unmittelbar angrenzenden Gemeinden kaum niedriger als in der Landeshauptstadt.

Doch das Umland bietet häufig etwas, das in Stuttgart zunehmend schwer zu finden ist: größere Wohnungen, eine lockerere Bebauung, mehr Grünflächen und Platz für Familien.

Wer bereit ist, längere Wege zur Arbeit in Kauf zu nehmen, findet weiter außerhalb der Stadt zudem eher noch bezahlbare Immobilien.

Für Stuttgart hat diese Entwicklung Folgen. Denn mit den Familien verliert die Stadt nicht nur Einwohner, sondern auch Menschen, die hier gerne geblieben wären, wenn sie passenden Wohnraum gefunden hätten.

Weniger Einwohner, aber weiterhin Wohnungsnot

Eigentlich müsste man annehmen, dass eine Stadt mit sinkender Einwohnerzahl auch weniger Wohnungen benötigt. In Stuttgart ist die Situation jedoch komplizierter.

Denn das zentrale Problem ist nicht allein die Zahl der vorhandenen Wohnungen, sondern vor allem deren Bezahlbarkeit.

Stuttgart gehört zu den teuersten Städten Deutschlands. Wer eine größere Wohnung sucht, muss häufig tief in die Tasche greifen. Das gilt besonders für Familien, aber auch für Menschen mit mittleren oder niedrigeren Einkommen.

Viele können sich die Mieten in der Landeshauptstadt kaum noch leisten. Für sie bleibt oft nur der Umzug in eine günstigere Gemeinde außerhalb Stuttgarts. Hinzu kommt, dass die Zahl der Haushalte nicht zwangsläufig im gleichen Umfang sinkt wie die Einwohnerzahl. Wenn mehr Menschen allein leben oder kleinere Haushalte bilden, werden auch bei einer stagnierenden oder rückläufigen Bevölkerung entsprechend viele Wohnungen benötigt.

Der Rückgang der Einwohnerzahl bedeutet deshalb keineswegs, dass sich der Stuttgarter Wohnungsmarkt entspannt hat.

Im Gegenteil: Ein Teil der Menschen verlässt die Stadt gerade deshalb, weil bezahlbare und passende Wohnungen fehlen.

Was kann Stuttgart gegen den Wohnungsmangel tun?

Nicht alle Ursachen des Bevölkerungsrückgangs lassen sich durch die Stadtverwaltung beeinflussen. Auf die Geburtenrate, die wirtschaftliche Entwicklung oder private Wohnentscheidungen hat sie nur begrenzten Einfluss.

Anders sieht es beim vorhandenen Wohnraum aus. Nach Schätzungen stehen in Stuttgart rund 6.000 Wohnungen dauerhaft leer. Würde auch nur ein Teil davon wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen, könnte das die Situation zumindest etwas entschärfen.

Hier könnte die Stadt stärker auf Eigentümer einwirken und die bestehenden Möglichkeiten gegen ungerechtfertigten Leerstand konsequenter nutzen.

Ähnliches gilt für die Zweckentfremdung von Wohnraum, beispielsweise durch die dauerhafte Nutzung regulärer Wohnungen als Ferienunterkünfte.

Auch der Neubau bleibt eine wichtige Aufgabe. Allerdings sind die Möglichkeiten der Stadt durch die inzwischen angespannte Haushaltslage eingeschränkt.

Eine zentrale Rolle spielt deshalb die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG). Die vollständig im Eigentum der Stadt befindliche Gesellschaft gehört zu den wichtigsten Akteuren beim Bau neuer Wohnungen und hat besonders viele Projekte in Planung oder bereits in der Umsetzung.

Doch selbst wenn neue Wohnungen entstehen, bleibt eine entscheidende Frage: Können sich die Menschen, die sie benötigen, diese Wohnungen auch leisten?

Wie viele Wohnungen fehlen in Stuttgart tatsächlich?

Wie groß der Wohnungsmangel in Stuttgart ist, lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Je nach Untersuchung, Berechnungsmethode und betrachtetem Zeitraum fallen die Ergebnisse unterschiedlich aus.

Eine neuere Studie des Pestel-Forschungsinstituts beziffert den akuten Fehlbestand in Stuttgart auf rund 2.000 Wohnungen.

Die Landeshauptstadt selbst geht dagegen von einem zusätzlichen Nachholbedarf von etwa 6.800 Wohnungen bis zum Jahr 2035 aus. Noch deutlich höher lagen frühere Prognosen. Im Jahr 2022 rechnete das Statistische Amt der Stadt angesichts der damals erwarteten Bevölkerungsentwicklung damit, dass bis 2030 zwischen 13.400 und 22.400 zusätzliche Wohnungen benötigt würden.

Diese Zahlen sind allerdings nicht unmittelbar vergleichbar. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Zeiträume und unterscheiden sich auch darin, welcher Wohnungsbedarf jeweils erfasst wird.

Deutlich wird dennoch: Stuttgart braucht weiterhin zusätzliche Wohnungen, vor allem im bezahlbaren Segment.

Große Wohnungsbauprojekte kommen kaum voran

An möglichen Bauflächen mangelt es Stuttgart nicht vollständig. Seit Jahren gibt es mehrere große Entwicklungsprojekte, auf denen Tausende neue Wohnungen entstehen könnten.

Doch zwischen Planung und tatsächlichem Baubeginn liegen häufig viele Jahre.

Im NeckarPark in Bad Cannstatt kommt die Wohnbebauung entlang der Bahngleise nur langsam voran. Auch auf dem ehemaligen EnBW-Areal am Stöckach in Stuttgart-Ost lässt die geplante Umgestaltung seit Jahren auf sich warten.

Ein weiteres Beispiel ist das Eiermann-Areal, der frühere IBM-Campus in Vaihingen. Trotz verschiedener Planungen und mehrerer Eigentümerwechsel ist der erhoffte Durchbruch bei der Entwicklung bislang ausgeblieben.

Ein wesentlicher Grund für die Verzögerungen sind die stark gestiegenen Baukosten der vergangenen Jahre. Sie erschweren die wirtschaftliche Umsetzung großer Wohnungsbauvorhaben erheblich.

Dabei ist das Potenzial beträchtlich: Auf den drei Arealen könnten zusammen rund 3.000 Wohnungen entstehen.

Das wären rechnerisch sogar mehr als die etwa 2.000 Wohnungen, die laut der neueren Pestel-Studie aktuell in Stuttgart fehlen.

Allerdings löst diese Rechnung das eigentliche Problem noch nicht. Denn entscheidend ist nicht nur, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern auch, wann sie fertig werden und zu welchen Preisen sie auf den Markt kommen.

Rosensteinquartier: Tausende Wohnungen, aber noch lange kein Baubeginn

Das mit Abstand größte Potenzial für zusätzlichen Wohnraum bietet das geplante Rosensteinquartier. Auf den heutigen Gleisflächen hinter dem Stuttgarter Hauptbahnhof soll nach der Inbetriebnahme des neuen Tiefbahnhofs ein großes Stadtquartier entstehen. Vorgesehen ist eine erhebliche Erweiterung der Innenstadt in Richtung Norden.

Die Planungen reichen bis in die 1990er-Jahre zurück. Doch das Projekt hat sich immer wieder verzögert.

Mindestens 4.700 Wohnungen könnten im Rosensteinquartier entstehen. Damit wäre das Gebiet eines der wichtigsten Wohnungsbauprojekte in der Geschichte der Stadt.

Das Problem ist allerdings der Zeitplan. Nach dem derzeit vorgesehenen Ablauf sollen die für das Quartier benötigten Gleisflächen nicht vor 2032 an die Stadt übergeben werden. Erst danach können die weiteren Schritte zur Bebauung erfolgen.

Bis die ersten Bewohner dort einziehen können, dürften deshalb noch etliche Jahre vergehen. Für die gegenwärtige Wohnungsnot ist das Rosensteinquartier somit keine kurzfristige Lösung.

Kann Stuttgart den Bevölkerungsrückgang stoppen?

Die Aussichten sind derzeit wenig ermutigend. Ein kräftiger wirtschaftlicher Aufschwung ist ebenso wenig absehbar wie eine schnelle und deutliche Entspannung bei den Baukosten.

Solange bezahlbarer Wohnraum knapp bleibt und wichtige Bauprojekte nur langsam vorankommen, dürfte es schwierig werden, die Abwanderung ins Umland deutlich zu reduzieren.

Dabei geht es um mehr als die Platzierung in einer Städterangliste. Stuttgart muss sich auch die Frage stellen, für wen das Leben in der Stadt künftig noch bezahlbar ist.

Wenn Familien, Beschäftigte mit mittleren Einkommen und junge Menschen zunehmend außerhalb der Stadt nach Wohnungen suchen müssen, verändert das langfristig auch die Bevölkerungsstruktur.

Ein kleiner Trost bleibt Stuttgart immerhin: Essen liegt mit rund 590.000 Einwohnern noch hinter der Landeshauptstadt auf Platz zehn der größten deutschen Städte.

Stuttgarts Vorsprung beträgt derzeit knapp 12.000 Einwohner. Ob die Stadt diesen Abstand halten kann, ist offen. Entscheidend dürfte vor allem sein, ob Stuttgart künftig wieder mehr Menschen passenden und bezahlbaren Wohnraum bieten kann.

Denn die eigentliche Herausforderung besteht nicht darin, im Ranking der größten deutschen Städte wieder einige Plätze gutzumachen. Viel wichtiger ist, dass Menschen, die in Stuttgart leben möchten, sich das Leben hier auch leisten können.

Die zehn größten Städte Deutschlands nach Einwohnerzahl
Einwohnerzahlen laut den offiziellen Angaben der jeweiligen Städte.

Rang	Stadt	Einwohnerzahl
1	Berlin	3.917.196
2	Hamburg	1.869.473
3	München	1.605.264
4	Köln	1.092.607
5	Frankfurt am Main	776.835
6	Düsseldorf	659.615
7	Leipzig	630.757
8	Dortmund	612.165
9	Stuttgart	601.900
10	Essen	589.973